Phase 5 – Ziel/Entscheidung

Die Wahl der Rechtsform für eine Hofübergabe stellt wichtige Weichen für Form und Gestalt des künftigen Zusammenlebens. Eine Verpachtung des Gesamt- oder eines Teilbetriebs kann als Schritt in Richtung Übergabe gesehen werden, oder auch eine langfristige Lösung sein – dann, wenn man den familiären Erb*innen die Entscheidung über den Betrieb überlassen möchte. 

Die Übergabe eines funktionierenden Betriebes an die nächste Generation ist letztlich meistens mit einem Eigentümerwechsel verbunden, der unterschiedlich gestaltet werden kann:

Leib- bzw. Zeitrente, Verkauf, eine Übergabe mit individuell vereinbarten Gegenleistungen mithilfe des Übergabevertrags, Schenkung oder die Überschreibung an eine Stiftung. Diese Wege unterscheiden sich bezüglich zeitlicher, sozialer und finanzieller Rahmenbedingungen. 

Eine weitere Möglichkeit ist es, den Betrieb in eine gemeinsame Rechtsform zu überführen und ihn als Kooperationspartner auf gleicher Augenhöhe zu bewirtschaften. Dazu haben wir in Phase 3 “Unternehmensformen für gemeinsame Bewirtschaftung” Ideen gesammelt. 

Ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag regelt die Überlassung einer land- wirtschaftlich nutzbaren Fläche mit oder ohne Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung gegen einen Pachtzins.

Der schriftliche Pachtvertrag kann bei der Bezirksbauernkammer gegen Leistung eines Kostenbeitrages erstellt werden. Pachtverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Auch die Verpachtung von Teilbetrieben ist möglich, indem zum Beispiel nur ein Stallgebäude und zugehörige arrondierte Weideflächen gepachtet werden. Besonders zu beachten sind die Dauer der Pachtverträge und die vertraglichen Regelungen, die bezüglich Investitionen und Abnutzungen getroffen werden.

Eine kurze Pachtdauer (z.B. ein Jahr) kann als Vorbereitung für die Übergabe durchaus sinnvoll sein. Bei längerfristigen Pachtverträgen aber kann die Finanzverwaltung eine Betriebsaufgabe erkennen, nämlich dann, wenn zu erwarten ist, dass der/die Verpächter*in den Betrieb nach Auflösung des Pachtverhältnisses nicht mehr auf eigene Rechnung und Gefahr weiterführen wird.

Auch wenn die Pachtdauer sehr lange angesetzt ist, kann man nicht von einer Übergabe sprechen, solange kein Eigentümerwechsel erfolgt. Was Sie als Pächter*in zudem beachten sollten, sind die Bedingungen für das Ansuchen um die Neugründungs-Förderung (NeuFöG) bei einer späteren Übernahme.

Bei Abschluss einer Hofübergabe ist der Übergabevertrag ein wesentliches Dokument, bei dem es einige Sachen zu beachten gibt. Der Übergabevertrag ist ein sogenannter atypischer Vertrag, welcher im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist – umso wichtiger ist die genaue Ausarbeitung seiner Inhalte. Wenn bei Hofübergebenden und Hofübernehmenden alle wesentlichen Punkte innerfamiliär besprochen wurden, der Inhalt also geklärt ist, kann man sich an ein/e Jurist*in wenden. Diese/r übernimmt die schriftliche Ausarbeitung und bringt den Vertrag zu Papier.

Im Übergabevertrag wird vereinbart, dass ein bäuerlicher Betrieb gegen bestimmte Gegenleistungen zur Sicherung des Lebensabends des/der Hofübergebenden übergeben wird. Dadurch unterscheidet er sich von einem Kaufvertrag, bei dem die Gegenleistung ausschließlich aus Geldleistungen bestehen. Als Gegenleistungen können im Übergabevertrag die Übernahme von Schulden und Lasten, Auszahlungen der weichenden Kinder, Wohnungs- und Ausgedingerechte, Betreuungsrechte oder Fruchtgenussrechte vereinbart werden.

Checkliste für den Übergabevertrag – siehe auch folgende Broschüre: LJOE_Broschuere_Ausserfamiliaere_Hofuebergabe

Benötigte Unterlagen: Grundbuchsauszug (z.B. beim zuständigen Bezirksgericht), Einheitswertbescheid (Finanzamt), ev. auch Grundbesitzbogen und Mappenkopie (Vermessungsamt), sowie Kreditunterlagen.

Besprechung aller wichtigen Fragen / Vertragspunkte: innerfamiliäre und außerfamiliäre Klärung

Auswahl der Vertragsverfasserin bzw. des Vertragsverfassers: aufgrund der Komplexität eines Übergabevertrages sollten professionelle Schriftenverfasserinnen bzw. -verfasser (z.B. Notarinnen bzw. Notare) in Anspruch genommen werden. Im Vorfeld werden oft im Zuge der Hofnachfolgeberatung –oder Prozessbegleitung Vertragsentwürfe vorbereitet, um die Zeit beim Notariats- oder Rechtsanwaltstermin möglichst kurz zu halten.

Vereinbarung über die Kosten der Vertragsverfassung: wird keine Vereinbarung über das Honorar für die Vertragsverfassung getroffen, bestimmt sich der Honoraranspruch (von Notarinnen und Notaren) nach dem Notariatstarif auf Grundlage des landwirtschaftlichen Einheitswertes.

Erstellung und gründliches Studium des Vertragsentwurfes: genaue Abklärung mit der Schriftenverfasserin bzw. dem Schriftverfasser über die Bedeutung und die rechtlichen Konsequenzen etwaiger Klauseln und Formulierungen

Beglaubigung der Unterschriften: Für die Eintragung ins Grundbuch sind die Unterschriften notariell oder gerichtlich zu beglaubigen.

Anzeige beim Finanzamt: Der Vertrag ist dem Finanzamt anzuzeigen. Nach Vorschreibung und Entrichtung der Steuern und Abgaben übersendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist bei der zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission zu beantragen.

Grundbücherliche Eintragung: nach Vorliegen aller Urkunden, insbesondere Vertrag, finanzamtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, gegebenenfalls rechtskräftiger Bescheid der Grundverkehrskommission, etc. kann die grundbücherliche Durchführung beantragt werden. Diese Wege (Anzeige beim Finanzamt, Grundverkehrskommission, Grundbuch) werden üblicherweise von den Schriftenverfasserinnen bzw. -verfassern vorgenommen.

Wie bei jedem Kaufvertrag kann die Kaufpreiszahlung in Raten oder in Form einer Leib- oder Zeitrente erfolgen. Bei der Leibrente kann der Betrag monatlich oder jährlich eingehoben werden. Durch die Verpflichtung der Käufer*in zur Zahlung der Leibrente erwirbt diese das Eigentum am Vertragsgegenstand. Leibrenten werden üblicherweise bis zum Lebensende der Vertragspartner*innen ausbezahlt. Dadurch ist die Höhe des Kaufpreises nicht im Vorhinein fix festgelegt. Die Höhe der Leibrente kann sich am Wert des Betriebes und der Lebenserwartung der Verkäufer*in orientieren, aber auch frei vereinbart werden.

Im Falle einer Zeitrente wird die Rente nicht vom Leben einer Person abhängig gemacht, sondern auf einen von beiden Vertragsseiten festgelegten Zeitraum, in dem die Rente bezahlt wird. Auch hier können die Vertragsbegünstigten andere als die Verkäufer*in sein. Stirbt die Verkäufer*in innerhalb des Zeitrahmens der Zeitrente, wird die Rente für den Rest der Zeit an die Erb*innen bezahlt.

Der Verkaufswert ist in der Regel durch die Zeitspanne und die monatliche Zahlung festgelegt.

Bei Leib- als auch Zeitrenten können auch Einmalzahlungen vor oder nach dem Beginn der regelmäßigen Zahlungen vereinbart werden. Da es sich bei der Leib- und Zeitrente um ein Modell des Verkaufs handelt, sind auch hier Grundverkehrsregelungen der einzelnen Bundesländer zu beachten.

Eine Leib- oder Zeitrente wird meist dann gewählt, wenn es zwischen Hofübergebenden und Hofübernehmenden auch in Zukunft Kontakt geben soll. Wenn die Hofübergabe aber ein Schlussstrich unter die Zeit als Landwirt*in sein soll und ein Neubeginn ansteht, wird evtl. ein Verkauf als Variante gewählt. 

Als Alternative zum Verkauf des Betriebes an Privatpersonen bietet sich die Übergabe des Hofes an eine Stiftung an. Dies kann durch Verkauf oder Schenkung erfolgen. Die Stiftung übernimmt das Eigentum und überlässt es den Hofnachfolger*innen zur Nutzung in Form von langfristigen Pacht- oder Baurechtsverträgen. Durch die Zwischenschaltung der Stiftung ist die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht nur für eine, sondern für alle nachfolgenden Generationen sichergestellt – insofern die Stiftung die landwirtschaftliche Nutzung in ihrer Satzung festgelegt hat.

Des Weiteren können auch spezielle Vereinbarungen zur weiteren Bewirtschaftung des Betriebes festgelegt werden.

In Österreich stellt die Stiftung „Munus – Boden für gutes Leben” (Link: https://munus-stiftung.org/) die Nutzung von Grund und Boden sozial und ökologisch verträglich sicher. Sie übernimmt Liegenschaften durch Schenkung oder Kauf, um sie zu günstigen Bedingungen an Nutzer*innengemeinschaften zur Verfügung zu stellen. So wird Grund und Boden vor Spekulation geschützt und langfristig einer sinnvollen Nutzung zugeführt.

Wir haben unseren Hof nun abgegeben und die Hofnachfolge ist gesichert. Wie geht es jetzt weiter? Wie bleiben wir in Kontakt? In dieser letzten Phase ist es wichtig nicht zu vergessen, auch das Miteinander zu organisieren und abzusprechen. Halten Sie den Kommunikationsraum für Wünsche, Anliegen, Unterstützung und Hinweise offen, wenn das von beiden Seiten gewollt ist. Vielleicht Leben Sie zusammen auf dem Hof und es gibt getrennte Wohneinheiten. Welche gemeinsamen Routinen und Rituale möchten sie in Zukunft miteinander teilen?

Das könnte hin und wieder ein gemeinsames Abendessen sein oder auch regelmäßige Gespräche, in der Erfahrungen ausgetauscht werden können. Es gibt viele Möglichkeiten das Miteinander zu pflegen, auch wenn der Hof gänzlich in die Nachfolge übergeht. Sprechen Sie sich ab und finden Sie die Kontaktform und Regelmäßigkeit, die zu ihnen passt. Kein Hof ist gleich und damit auch seine Geschichte nicht.